ÉPÍTKEZÉS

Az építkezés folyamata 1. rész

Mire számíthatunk egy csarnoképítés során?
Csarnokot építeni relatív egyszerű. A folyamatot megközelíteni viszont sok oldalról lehet. Cikkünk célja, hogy betekintést nyújtson az építkezés folyamatába, és felkészítse Önt lelkileg az esetleges nehézségekre. Szeretnénk leszögezni már az elején, hogy ha arra számít, hogy minden 100%-osan flottul megy, és semmilyen nehézség, csúszás, vagy probléma nem adódhat az építkezés során, akkor bizonyára kellemetlenül csalódik majd.
Egy építkezésen rengeteg olyan dolog adódhat, amire se mi se a csarnoképítő cég nem tud előre 100%-osan felkészülni. Kezdjük az egyik legsarkalatosabb témával, a határidővel. Az építkezés során érdemes ütemeket kialakítani, ami nem csak az építkezés menetét kontrollálja, de ha az adott cég egy szakaszban a szerződéstől eltérően teljesít, módunkban áll korrigálni az adott ütemet. Fontos megjegyezni, hogy se a sok, se a túl kevés ütem nem célravezető. Javasoljuk a relatív nagy, de egymástól jól elkülöníthető ütemezést, mint például: alapozás, szerkezetépítés, burkolás, végső munkálatok, és esetlegesen belső terek kialakítása. Az ütemek átvételekor megnyugodhatunk, hogy építkezésünk jól halad, illetve korrigálhatjuk azt, ha nem. Érdemes az egyes ütemekre határidőket megállapítani, ami egyrészt a kivitelezőt ösztönzi, másrészt felkészülhetünk anyagilag az ütem fizetésére.  A határidők közül a legfontosabb a véghatáridő. Előfordulhat, hogy egy vagy több részütem nem teljesül határidőre, de a csarnoképítő cég a végére behozza a lemaradást. Érdemes a véghatáridőt szigorúan venni, és kötbérben megegyezni az esetleges csúszások kompenzálása érdekében.
A határidőt sok minden befolyásolhatja. Egyik legfontosabb tényező az időjárás. A mai modern anyagok már lehetővé teszik a legtöbb speciális helyzetben történő építkezést is. Ezek az anyagok viszont általában jóval többe kerülnek az általánosan használt anyagoknál. A legfontosabb időjáráshoz kötött munkafázis az alapozás. Ezt a munkafolyamatot érdemes fagymentes időben végezni, és nem kockáztatni vele, hiszen az egész épület stabilitását és biztonságát tesszük kockára, ha fagyos időben alapozunk. Ha elkerülhetetlen, egyezzünk meg a kivitelezővel, hogy fagyálló adalékanyagot kevernek az alap betonjához, így védve azt a fagyveszélytől. Ezzel időt spórolhatunk, némi többletköltségért.
Az időjárás okozhat egyéb kellemetlenséget is. Az esős idő hetekkel eltolhatja az építkezést, amennyiben rossz ütemnél érkezik. Ha még a talajmunkák előtt felázik a talaj, és ráadásul, ha szerkezete agyagos, és nem szivárog el kellőképpen a víz, hanem megáll a területen, az nagyon megnehezítheti a dolgunkat. Egy felázott, vizes, agyagos területre csak speciális munkagépek tudnak bemenni, melyek költségei magasak. A felázott talajt gyakran cserélni is kell, és vagy zúzott kő vagy egyéb segédanyaggal fel kell tölteni, hogy járható legyen. Ez szintén plusz költségeket jelenthet számunkra. Az időjárás okozta határidőcsúszások sajnos törvény szerint véghatáridő módosító tényezők, így nem róhatjuk fel a kivitelező számlájára. Bizalomgerjesztő azonban, ha a határidő kalkulálása kivitelezői részről ésszerűen, az adott évszaknak megfelelően történik, és kapunk egy olyan tájékoztatást is, hogy kedvező időjárás esetén a kivitelezési idő mennyivel lehet rövidebb.

Az építkezés folyamata 2. rész

Mire számíthatunk egy csarnoképítés során?
Mint azt korábban említettük nincs olyan építkezés, hogy minden 100%-osan megy, és soha semmilyen problémát nem kell megoldani. A kérdés csupán annyi, hogy az adott problémát kinek kell megoldania, illetve milyen kihatása lehet az adott projektre. Amennyiben egy csarnok felépítését generál kivitelezőre bízzuk, így természetesen a felmerülő problémákkal az adott cégnek kell megbirkóznia.
Sok esetben az építtetők félnek kiadni a teljes projektet egy kivitelezőnek, mondván, hogy biztosan drágább, és nem éri meg, de gondoljunk bele ebbe egy kicsit. Ha mi még sose építettünk csarnokot, – ez nem ugyan az, mint amikor valaki egy lakóházat épít – el kell kezdenünk alvállalkozókat, beszállítókat keresni az adott munkafolyamatokra. Ez a látszat ellenére nem könnyű feladat, és elég sok időt igényel. Mérlegelnünk kell, hogy a befektetett idő megéri-e a fáradtságot és a kérdéses eredményt. Kérdéses, hogy ha mi tárgyalunk egy gyártóval vagy beszállítóval, el tudjuk-e érni azt az árat, mint esetlegesen egy olyan cég, aki kifejezetten csarnoképítéssel foglalkozik. Sok esetben a csarnoképítőnek megvannak azok a csatornái, és beszállítói, akikkel szívesen dolgozik együtt hosszabb ideje, így az árak és a feltételek is kedvezőbbek, mint egy egyszeri vásárló számára. Ha mellőzni próbáljuk a csarnoképítő céget, a felelősség kérdése a másik nagyon fontos tényező a beszállítók megtalálásán felül. Abban az esetben, ha egy cég felépíti csarnokunkat, – és itt most ne beszéljünk az esetleges belső irodablokk kialakításról, ami egy teljesen különválasztható dolog – a felelősség és a garancia egyértelmű dolog.  Ha viszont saját magunk szeretnénk megoldani az építkezést, számolnunk kell egy pár nem várt kellemetlenséggel.
Az egyes alvállalkozók egymást követik munkafolyamatról munkafolyamatra. Sok csapat megfordul, sok szakma dolgozik egymás után. Gyakori probléma, hogy minden alvállalkozó az előző vállalkozót okolja az esetleges hibákért, csúszásokért, nem teljesítésekért.
Ezek az egymásra mutogatások a garancia nem vállalását jelentik minden egyes vállalkozónál. Ilyen esetben ember legyen a talpán, aki igazságot tud szolgáltatni. Ha belefutunk egy ilyenbe, sajnos megeshet, hogy újabb vállalkozókat kell keresni, akik befejezik, vagy kijavítják a hibákat. Ez nem kevés időbe, energiába, és nem utolsó sorban pénzbe kerül.
Beszéltünk a vállalkozók, és beszállítók problémáiról. Nézzük most meg egy kicsit a másik oldalt és azt, hogy miért érdemes esetlegesen egy csarnoképítő céggel együtt dolgozni. A csarnoképítő cégeknek, ahogy említettük, általában kialakult alvállalkozó és beszállító rendszere van.  Ez a leginkább a határidő tartása miatt szükséges, és fontos dolog. Ha a különböző szakmák jól együtt tudnak dolgozni, nem kell félnünk attól, hogy kifutunk a határidőből. Nem elhanyagolandó tény, hogy egy jól szervezett, tapasztalt csapat hatékonyabban, és így gazdaságosabban tud működni. Ez nekünk azt jelenti, hogy a csarnoképítésünk kevesebb pénzbe kerül. Fontos, hogy nem csúszhatunk ki a pénzünkből, hiszen fix árral szerződünk le a komplett projektre, így nem kell félnünk attól, hogy a felmerülő problémák miatt többletköltségek merülnek fel, hiszen ezek a csarnoképítő céget terhelik kizárólag.
Kényelmi szempont lehet az is, hogy ebben az esetben elég egy céggel tartani a kapcsolatot, és nem kell minden nap a különböző szakmák képviselőivel bajlódnunk. Végig gondolva az egész folyamatot, az ár, amit egy csarnoképítő cég ajánl, sok esetben első ránézésre soknak tűnhet, és ugye egyből feltételezzük, hogy jó sok hasznot tettek rá arra, amit mi is be tudnánk szerezni… Ez azonban koránt sem biztos. Az egész projektet tekintve a csarnoképítő cég haszna is sokkal kevesebb, mint az a befektetett munka, idegesség, probléma, és persze elpocsékolt pénz, amit a fent leírt problémák okozhatnak. Tapasztalatunk és ügyfeleink visszajelzései szerint az, aki belefog egy ilyen építkezésbe önállóan, mondván, hogy már épített eleget, az esetek elsöprő többségében jóval költségesebben zárja a projekteket, és ehhez öregszik is jó néhány évet. Levonva a tanulságot, azt javasoljuk, hogy dolgozzanak együtt megbízható, hozzáértő csarnoképítő cégekkel, hogy a végére ne kerüljön többe a leves a húsnál.

Az építkezés folyamata 3. rész

Mire számíthatunk egy csarnoképítés során?
Az építkezést megelőzi néhány fontos és talán nem is olyan egyszerű dolog. Mielőtt elkezdhetnénk a helyszíni munkálatokat, jó néhány adminisztratív előkészületre van szükségünk. Ezen előkészületek közül a legfontosabb a jól előkészített és jogilag rendezett építési engedély. Az engedélyt minden esetben egy, az adott épület tervezésére jogosult tervező készíti el.
Érdemes olyan tervezőt megbíznunk, aki már számos csarnokot tervezett vagy erre a területre specializálódott. Ez nem azért fontos, mert egy csarnokot annyira bonyolult megtervezni – sőt, ez egy elég egyszerű tervezési munka – hanem azért, mert gyakori hiba, hogy túlterveznek egy csarnokot, vagy olyan felesleges dolgokat terveznek bele, ami csak többletköltséget jelent, de valódi funkcióval nem gazdagítja az épületet. Mint korábbi cikkeinkben említettük, javasoljuk olyan tervező felkérését, aki együtt dolgozik azzal a kivitelező csapattal, aki a csarnokot építeni fogja. Ez praktikus, hiszen olyan építési technológiákat, megoldásokat és anyagokat tervez majd bele az épületbe, amit a kivitelező csapat a lehető leggazdaságosabban fog tudni kivitelezni. Mivel ahány kivitelező annyi típusú anyag, és technológia, így jelentőset spórolhatunk egy jól elkészített tervvel. (És ez nem minden esetben az ismerős tervező terve, aki a családi házunkat is tervezte.) Érdemes még a csarnok tervezésének megkezdése előtt megismerkednünk csarnoképítő cégekkel, és kiválasztanunk azt, akivel dolgozni szeretnénk. Ebben az esetben a tervet valóban szakértő tervező fogja elkészíteni és a kivitelezés költségeit is kordában tudjuk tartani. Az építési engedélyezési terv elkészítése 2-4 hetet vesz igénybe a csarnok bonyolultságától és az egyeztetések gördülékenységétől függően.
Folyamatát tekintve az adott tervező általában felkeresi az ügyfelet, ahol egy egyeztetés keretében megbeszélik a csarnok részleteit, rajzolgatnak, és a tervező megkérdezi azokat a fontos kérdéseket, amik elengedhetetlenek a pontos terv összeállításához. A tervezőnek minden olyan kérdést fel kell tennie, ami a tűzvédelmet, környezetvédelmet, és egyéb fontos tényezőt tekintve az engedélyezés során szükséges lehet. Ezek alapján az ő dolga egyeztetni a hatóságokkal, és összeállítani a tervet. Meg kell jegyeznünk, hogy ma egy építési engedély beszerzése nem egy egzakt tudomány. A hatóságoknak sok esetben olyan döntési lehetőségeik vannak, amiket még egy tapasztalt tervező se tud kikerülni minden esetben. Ilyenkor jön az időhúzásnak kitűnő hiánypótlás, és egyeztetések.  Igyekezzünk jóban lenni a tűzoltókkal, és egyéb hatóságokkal…
Ha a terv engedélyezésének idejét nézzük, számoljunk a 60-90 nappal a terv elkészülését követően. Ezt csökkentheti, ha személyesen visszük el a tervcsomagokat az adott hatóságokhoz. Sajnos hazánkban ez a folyamat sok esetben valóban ilyen lassú.
Nagyon fontos, hogy az építkezést csak a JOGERŐS építési engedéllyel kezdjük meg. E nélkül nagyon nagy kockázatnak vagyunk kitéve, mert a büntetéseket nem mérik olcsón. Arról, meg, hogy nem veszik észre, mert a hátsó telken van, ne álmodjunk. Elég sok a rossz szándékú ember ma Magyarországon, és elég egy bejelentés, hogy a hatóságok lépjenek. Ilyenkor nem csak a büntetést kockáztatjuk, de az egész építkezésünket jó időre megállíthatjuk. Tehát kihangsúlyoznám, hogy mindenképp csak jogilag védett helyzetben kezdjük az építkezést. Az építkezés elkezdésekor vár ránk még egy adag adminisztráció, amit, ha csarnoképítő céget bízunk meg, jó részét megspórolhatjuk. A jogszabályok sűrűn változnak, ezért érdemes a csarnoképítő cég szakembereire bízni az ügyet, hogy nehogy kimaradjon valami fontos.
Sok építkezésen nem megfelelően vezetik, vagy egyáltalán nem is használják az építési naplót. Ennek a vezetése kötelező, de ezzel nem mindenki törődik, pedig nagyon sok kellemetlenségtől tud megóvni minket. Ebbe érdemes leírni minden fontos közleményt, megegyezést, esetleges problémát, korrigálni valót, kérést a vállalkozó felé. Ezeket írjuk le pontosan, egyértelműen. Ha a későbbiekben bármi probléma, esetlegesen bírósági per lenne, ez a dokumentuma legfontosabb, és sokszor perdöntő. De ha csak arra gondolunk, hogy egyértelmű kommunikációs vonal a vállalkozó és a megbízó között, akkor elég praktikus, hiszen megelőzhet sok nem kívánatos hibát.
Az építkezés befejezésekor szintén van némi papírmunka hátra. Az átadáskor a csarnoképítő cég átadja a minőségi garanciákat, beépített anyagok bizonylatait, és minden szükséges dokumentumot, ami a csarnok használatba vételi eljárásához szükséges lehet. Itt kerül lezárásra az építési napló is, melynek egyik példánya a megrendelőnél, a másik a vállalkozónál marad. A csarnoképítő cég a munka lezárásaként egy átadás –átvételi eljárás keretében bemutatja és átadja az épületet. Ilyenkor van még lehetőségünk arra, hogy az esetleges hiányokat, hibákat feljegyezzük és határidő hozzárendelésével a korrigálásukat, pótlásukat kérjük. (Az átadásnak nem feltétele a tökéletes állapot, apróbb hibák korrigálhatók utána is. Ez a használatbavétel ideje miatt fontos, hogy időben elindíthassuk.)
Összefoglalva az adminisztráció nagyon fontos nem csak az építkezés megkezdése előtt, de alatta is. Mindent csak és kizárólag az építési hatóságok szabályainak megfelelően dokumentáljunk és készítsünk, még ha néha bonyolultnak tűnik is. Így sok kellemetlenségtől kíméljük meg magunkat.

 

Az építkezés folyamata 4. rész – A Szerződés

 

Mire számíthatunk egy csarnoképítés során?
Mint azt már korábban említettük, az adminisztráció nagyon fontos az építkezést megelőzően, illetve az építkezés alatt végig egészen a használatba vételig. Egy pontos, és valósághű adminisztráció nagyon sok kellemetlenségtől tud megkímélni minket. Vizsgáljuk meg most a vállalkozási szerződést, amit egy csarnoképítő céggel kötünk. Mivel nem vagyunk jogászok – általában, és elnézést attól, aki az – fontos, hogy a szerződés érthető egyértelmű és világos legyen számunkra. Most elsősorban nem a kitekert jogi formulákra fogunk koncentrálni, ezt meghagyjuk az ügyvédeknek, hanem inkább azokat a részeket vizsgáljuk meg, amik segítik a csarnok felépülését. (Gyakran előfordul, hogy egy élesen ügyvédi nézőpontú, túlzottan nyakatekert szerződés nem, hogy segítené, de esetleg gátolja az építkezést, mert a felek eltérően értelmezik a nem túl egyértelmű jogi kifejezéseket – és tisztázásra nemigen van lehetőségük.)
Tartsuk szem előtt, hogy egy csarnok felépítésének nem kell bonyolult dolognak lennie. Legtöbb esetben egyszerűen, és gyorsan végig mehetünk egy projekten egy csarnoképítő cég segítségével. Akkor milyen egy jó szerződés? Leginkább érthető mindkét fél számára. Ne feledjük, a szerződésben nem az ügyvédek és jogászok állapodnak meg, hanem mi és egy csarnoképítő cég. Ami nekünk nem érthető, az valószínűleg a másik félnek sem lesz az. És gondoljuk csak el, hogy tarthatnánk be egy megállapodást, amit nem értünk?…
Nézzünk meg néhány fontos részt, amit egy szerződésnek mindenképp tartalmaznia kell.A legfontosabb rész a szerződés tárgya. Itt fontos, hogy pontosan leírjuk, meghatározzuk azt, amit kapni szeretnénk. Méreteket, színeket, burkolat típusokat, nyílászárókat, és mindent, amiről megállapodtunk a csarnoképítővel. Ha valami innen kimarad, azt nem követelhetjük később. (Ez alól vannak kivételek, amik mindenképp járnak egy adott munkafázishoz, de legjobb, ha mindent leírunk.) Amennyiben van már tervünk, hivatkozhatunk arra is, de a főbb dolgokat érdemes írásban rögzíteni újra. Ehhez kérhetjük például a tervező segítségét. Csatolhatjuk a szerződéshez a beárazott költségvetést is – fontos, hogy ezt mindkét Fél szignálja, és a szerződésben mellékletként tüntessük fel.
Itt meg kell jegyeznünk egy nagyon fontos dolgot, miszerint elkészült engedélyezési terv nélkül is megállapodhatunk egy egyszerűbb csarnok esetében. (Ez természeten nem azt jelenti, hogy a terv elhagyható!) Ha a főbb méretek és paraméterek tisztázásra kerültek, van úgy, hogy egy felkészültebb és profi szolgáltatást nyújtó csarnoképítő cég a terveket elkészíti nekünk a megállapodás után. Természetesen a nem tisztázott részleteket, belső kialakításokat stb., a terv elkészülte után egy újabb megállapodásban rögzíthetjük. Amellett, hogy tisztáztuk, hogy mit tartalmaz a szerződés, nem baj, ha az is egyértelmű számunkra, hogy mit nem tartalmaz. Ha ezzel kapcsolatban bizonytalanság merül fel, érdemes ezeket a pontokat is írásban rögzíteni. Ezzel elkerülhetjük az ebből fakadó jövőbeli vitákat.
A szerződés következő fontos része az ár, és a fizetési feltételek. Ezeket minden esetben pontosan meg kell határozni. Ez nekünk is fontos, hiszen készülnünk kell az egyes teljesítési ütemek kifizetésére. Minden esetben csak számla ellenében fizessünk! Ne menjünk bele semmilyen számla nélküli vagy egyéb illegális dologba, mert ezzel nem csak az esetleges büntetést kockáztatjuk, hanem a jogszerű garanciától is megfosztjuk magunkat.
Rögzítenünk kell a határidőket is. Ezek közül legfontosabb a munkaterület átadásának és az építkezés befejezésének a határideje. Létezhetnek a projekt során részhatáridők, illetve részteljesítések is, melyeket érdemes rugalmasan hagyni a vállalkozónak, hiszen általában az egyik részfeladat csúszása nem jelenti a véghatáridő csúszását, mert az egymás mellett haladó munkafázisok egymástól függetlenül is haladhatnak. A legfontosabb tehát a véghatáridő meghatározása. (Ne feledjük, hogy a munkaterület átadása a mi részünkről szintén egy kötelezettség, és ha nem teljesítjük, a másik félnek kárt okozhatunk a csúszásunkkal.) A véghatáridőhöz kötbér terhet is rendelhetünk, ami egy elég erős nyomás a vállalkozóra, hogy időben befejezze az építkezést, mert különben napi szinten fizet nekünk a csúszás miatt.
Ha bármilyen speciális helyzet van az építés területén, mint például behajtási engedély, egyedi szabályok, azt mindenképpen vezessük bele a szerződésbe. Tisztázni kell a munkaterületre vonatkozó szabályokat, és tisztában kell lennünk, mint építtető, hogy az építési területre még mi is csak a csarnoképítő cég engedélyével mehetünk be, hiszen az egy veszélyes terület, és nem tudhatjuk, hogy hova szabad lépnünk, és mihez szabad hozzányúlnunk. Pontosan fogalmazzuk meg és írjuk le azokat a retorziókat, amiket az esetleges csúszások, nem teljesítések, nem jól teljesítések, vagy egyéb károkozások esetén alkalmazni szeretnénk. Ha ezt leírjuk nincs vita, és mindkét fél tisztában van azzal, hogy mit várhat a másiktól. Például, ha csúszik a vállalkozó a véghatáridővel, az naponta hány forintjába kerül, illetve, ha mi csúszunk a munkaterület átadásával, hány plusz napot kap a vállalkozó a végső átadásig. A szerződésben leírhatunk még bármilyen megegyezést, amiben megállapodtunk a csarnoképítővel, és ha már megállapodtunk, írjuk is le.
Azzal a gondolattal zárnám cikkünket, hogy egy szerződés, és legyen az akármilyen jól megírva, csak egy darab papír. Annyit ér, amennyit a felek betartanak belőle. És ezzel vitatkozhat bármilyen jogász, nem ér többet, mint amennyit a felek betartanak belőle. Nézzük meg, hogy kikkel szerződünk, mert a teljes építkezés alatt velük kell, hogy együttműködjünk. Ha nincs meg az alapvető bizalom, nincs értelme szerződést kötnünk. Ha viszont megvan az összhang, és korrektség, a szerződés csak egy formalitás, és nem több. Ha szerencsénk van, és mindkét fél betartja, amiben megállapodtunk, elő se kell venni többet.